sábado, 30 de abril de 2011

Sigue la actitúd amoral hacia el fraude inmobiliaria por parte de la autoridad estatal y municipal de Baja California













Desde Punta Banda en Ensenada hasta San Felipe, esta categoría de fraude ha existido durante décadas, y en algunos casos el gobierno es cómplice en el crimen.


Este reportaje reciente de Zeta me recordó que en los años cincuenta, mis abuelos fueron los propietarios de una cabaña en Punta Banda. El terreno fue la propiedad del inmigrante serbio «Tony» Antonovich, su esposa mexicana, y su hijo mexicano Tony Junior hasta que el gobierno federal eligió a transferir la propiedad a su «propietario legítimo» y corrió los habitantes legítimos de esa península pequeña. Recuerdo también los perros Antonovich Chato y Mono. Era en la bahía de Punta Banda donde aprendí a nadar cuando tuve tres años. Han ocurrido varias disputas y escándalos terrenos allí desde los años cincuenta.

“Corrupción en gobierno, Promotores sin ética”

Siguen fraudes en San Felipe; extranjeros afectados acudirán a autoridades de su país.

Así resumen el origen de su problema cientos de estadunidenses que compran lotes, casas, departamentos y condominios en San Felipe, Baja California, y que desarrolladores tomaron su dinero y no les han entregado su propiedad. De 54 desarrollos en la zona, únicamente 39 están regularizados, pero el gobierno mexicano no les impide vender a pesar que conoce las denuncias por fraude. Los extranjeros contratarán en Washington, la capital de su país, cabilderos que los representen, que a través de campañas en medios de comunicación estadounidenses, pláticas con congresistas y autoridades norteamericanas, se presione al gobierno mexicano a darles solución a sus problemas.

Sergio Haro Cordero

Anne y su marido llegaron desde Carolina del Norte, Estados Unidos, conocieron el puerto de San Felipe y el lugar les gustó para quedarse. Primero habían comprado una propiedad, la vendieron y hace seis años adquirieron un lote en Playa Caracol –del Rancho El Dorado–a través de un Contrato de Promesa de Venta y el pago de 112 mil 500 dólares (un millón 350 mil pesos al tipo de cambio actual), les prometieron infraestructura, permisos legales, casa club. Hoy sólo tienen un pedazo de arena.

La norteamericana ha contratado varios abogados para que lleven su caso, su marido falleció en el camino del litigio. Las denuncias no le han regresado su dinero, tampoco han hecho que le entreguen la casa que soñaron.

De acuerdo al titular de Administración Urbana del Ayuntamiento de Mexicali, de los 98 desarrollos que operaban en forma irregular 54 se han ya regularizado y 39 están en proceso de hacerlo –bajo un esquema programático que deberán completar en 6 meses–, aunque quedan cinco desarrollos que ni se han acercado ni han avanzado en su regularización.

Según uno de los organizadores de la Cooperativa Baja Property Owners, son decenas los casos de extranjeros que han sido defraudados y ante lo que consideran una falta de respuesta de las autoridades mexicanas advierten que sus acciones pasarán a una segunda fase, ya no en México sino en Estados Unidos, donde insistirán ante Congresistas, políticos y representantes para exigir el necesario apoyo de gobierno a gobierno.

Uno de ellos –insisten en la cautela para el manejo de sus nombres por temor a represalias– envió su punto de vista del problema que atraviesan:

“La combinación de corrupción en el gobierno y una comunidad de promotores inmobiliarios carentes de ética ha creado un continuo ambiente que hace que comprar terrenos en San Felipe sea una situación más peligrosa para los extranjeros que la violencia proyectada de los cárteles de la droga…”.

Acuerdos

Nadie duda que San Felipe sea un paraíso, por sus quietas aguas del Mar de Cortez, el clima agradable la mayor parte del año y –para los extranjeros– su cercanía con la frontera estadunidense.

Pero esos puntos a favor han quedado disminuidos en la lista frente a los contras, iniciando por las promesas incumplidas por parte de los desarrolladores, la negativa a entregarles sus propiedades, la falta de servicios y de certeza sobre la tierra, y sobre todo, la corrupción gubernamental y los lentos procesos judiciales.

En la edición 1919 de ZETA publicada el 7 de enero de 2010, se investigó el caso de los extranjeros defraudados en San Felipe, y cómo la estafa podría alcanzar los millones de dólares ante la impavidez de un gobierno que permite hacer negocios con predios no regularizados.

A más de un año de distancia de aquella investigación, la solución no ha llegado. “No ha pasado nada, absolutamente nada”, expone Bill Casey, uno de los líderes de la Cooperativa Baja Property Owners, en relación a la respuesta que han tenido de las autoridades. Ante la falta de acciones gubernamentales y legales, los extranjeros están considerando cerrar las oficinas que abrieron para defender su causa en territorio mexicano; “No tiene ningún sentido, ni una sola reunión hemos tenido con ellos, nada”, expone el norteamericano

En enero de este año habían logrado que se les considerara para una reunión con funcionarios de Administración Urbana del Ayuntamiento de Mexicali, pero nada sucedió, no se concretaron, sólo escucharon excusas. Tampoco obtuvieron respuesta en Profeco, ya que los señalados y acusados han seguido vendiendo terrenos de manera irregular.

Ni siquiera el alcalde Francisco Pérez Tejada ha tenido alguna reunión con los extranjeros defraudados.

“La diferencia entre ahora y el encuentro que tuvimos en diciembre –dice Casey al reportero– es que ahora no tenemos fe, no confiamos en el gobierno mexicano, fue pérdida de tiempo”. Asume que en San Felipe ha habido corrupción desde hace mucho tiempo, que hay hasta tres generaciones de vendedores de terrenos que lo han hecho de manera fraudulenta, evadiendo hasta el pago de impuestos por las ventas.

Pero llegar a tener la atención del gobierno, ha sido difícil. Primero vía correo electrónico se contactó con una representante del Ayuntamiento, quien le dijo que el problema de los defraudados era de “alta prioridad” para la administración municipal, aunque luego no hubo comunicación por varias semanas. En un siguiente encuentro la funcionaria le expuso que se había hecho un bosquejo detallado de la situación de los fraccionamientos, que se había terminado la revisión y que se publicaría la lista.

Lo extraño –asume Casey– es que para elaborarlo no se entrevistaron con él ni con los estafados.

En suma, sienten que no ha habido respuesta, ni federal ni municipal ni estatal, por eso hablan de pasar a una siguiente fase. Adelanta que lo que estaban gastando en el mantenimiento de la oficina, lo van a usar para contratar gente –en Washington, la capital estadounidense– especializada en relaciones Públicas (PR) que van a estar trabajando con el gobierno estatal de California o con el Gobierno Federal para interceder a su favor.

La idea es presionar al gobierno norteamericano para que a su vez presione al gobierno mexicano.

Será una suerte de trabajo de cabildeo en todos los niveles –prensa, gobiernos, congresistas– para que conozcan el problema y, sobre todo, que hagan algo para resolverlo. Con lo que, una vez más, una campaña negra sobre Baja California se cierne.

“No habrá más discusiones en México, la discusión sobre México será con nuestra gente en Sacramento, con nuestra gente en Phoenix, con nuestra gente en Santa Fe. Vamos a hablar con Jerry Brown (gobernador de California), con Jan Brewer (gobernadora de Arizona), tenemos muchas conexiones”.

Irregulares, cinco

A raíz de lo publicado en este semanario, se gestó la creación de un consejo integrado con varias instancias, que tiene que ver con quien ofrece tierra turística, sobre todo en San Felipe. Ahí participan el Secretario de Turismo Juan Tintos Funcke, Omar Dipp del Comité de Turismo y Convenciones Cotuco Mexicali, representantes de la Profeco, de los desarrolladores de San Felipe, el Consejo de Desarrollo Económico recién conformado en el puerto, Sidue, Administración Urbana –fraccionamientos, control urbano– y hasta el Registro Público de la Propiedad.

“Todas las instancias que tienen que ver con la regularización de la tierra se vinieron a este lado”, explica el titular de Administración Urbana del Ayuntamiento de Mexicali, José Manuel Herrera de León.

“La gente de San Felipe dijeron que no era posible que tuvieran una imagen negativa de quienes ofrecían tierra o servicios, dado que es un ente meramente turístico, sí les preocupó mucho”, refiere el mismo funcionario y afirma que iniciaron una serie de reuniones de trabajo para darle seguimiento a las situaciones irregulares para poder llevar a cabo las gestiones o apoyarlos en su regularización.

Esto debido a que gran parte de la tierra que se oferta se publicita hacia el exterior, sea Estados Unidos, Canadá o Europa.

El funcionario municipal refiere que de los fraccionamientos que se traían de manera irregular, 54 se han regularizado por completo, 39 están en proceso y hoy solamente existen cinco anómalos. “Los demás ya todo están con nosotros”, asegura el titular de Administración Urbana del Ayuntamiento de Mexicali.

El mismo funcionario comenta que los fraccionamientos pasan por diferentes etapas en la regularización, por eso 21 fueron regularizados por el Estado y 33 por Administración Urbana. “Podemos decir que ya tenemos más de la mitad regularizados y traemos una gran parte en proceso de trámite, en revisión de proyectos y solamente nos quedan cinco irregulares”.

Dentro del proceso de regularización Herrera de León explica que los propietarios deben acudir ante esa instancia para demostrar la legalidad de la tenencia de la tierra, definir post proyectos de subdivisión entre lo que están planteando y lo que desean vender y así se les pueda autorizar primero el desarrollo y luego la venta.

De los señalamientos de fraude e incumplimiento de promesas, el funcionario explica que precisamente en este proceso de regularización implica el exigirles fianzas y garantías para el cumplimiento. “Aquí es donde vienen una serie de fianzas y garantías para su cumplimiento, el desarrollador efectivamente reconoce que existen faltantes, sin embargo algunos no se pueden cumplir en un periodo muy corto, sino que van a periodos de tiempo mucho más razonables. Me refiero a que si van a meter infraestructura y equipamiento, tardan dos, tres meses en hacerlo, pero necesito que lo garanticen”.

Para esto deben presentar un proyecto ante una Mesa Técnica, integrada por un Consejo donde participan entres de gobierno y sectores productivos de la sociedad y que no es el mismo que el Consejo de Desarrollo.

Sobre los norteamericanos estafados, el funcionario asume que todos han tenido respuesta, con excepción de Bill Casey. “El único que no ha tenido respuesta es un norteamericano que ha querido enarbolar la bandera de un grupo de norteamericanos, pero los propios norteamericanos han dicho que no es su representante, y nos ha mandado varias cartas”. Herrera explica que el principio lo atendieron, pero otros norteamericanos aseguraron que no los representaba, por eso la desatención. “Hemos tratado directamente con los norteamericanos”.

Además refiere que Casey traía una lista de predios donde ni siquiera se había identificado su jurisdicción, siendo que algunos pertenecen al Ayuntamiento de Ensenada, por lo que no pueden darle ni solución ni información. “Mandó una serie de correos, nos invitaba y ponía un lugar en San Felipe para que atendiéramos a la gente, pero él trae otra situación. “Él no los representa y así nos lo han hecho saber a los que supuestamente representaba”, recalca Herrera de León.

Sobre el número de burlados, el funcionario refiere que no hay un dato oficial, ya que hay demandas en el orden civil, en el penal, o en otras instancias como Profeco, “Cuando nos metimos de lleno a esto, nos dimos cuenta de que había extranjeros que a su vez utilizaban esto como negocio, como empresas. Ya no había nada más defraudadores de este lado, sino además defraudadores intermedios, como una cadena. Ahí sí ya no entramos nosotros y le decíamos al fraudeado (sic) ‘tienes que irte por los conductos adecuados’, que son los tribunales, que son los Ministerios Públicos y la propia Profeco”.

Herrera segura que el interés del Alcalde es que esto se atendiera y resolviera, por eso propicio las condiciones para que se creara un grupo colegiado en el puerto, con la participación de todos los sectores. Además el Alcalde Pérez Tejada pidió que se ampliara el servicio de Administración urbana en San Felipe, para que la gente tuviera ahí información directa con respecto a la legalidad de la tierra en el puerto.

“Instruyó al área de fraccionamientos de Mexicali para que estuviera abocada de tiempo completo a esta problemática, a ello se deben que se han hecho bastantes revisiones, bastantes visitas al puerto, ya requerimos a quien teníamos que requerir, ya están en el proceso de trámite y de regularización.”

El funcionario asegura que no se hizo pública la lista de las fraccionadoras irregulares porque primero se realizó un trabajo interno del Ayuntamiento, por eso el avance en la regularización, “vamos por ellos”, responde Herrera al preguntar por las cinco fraccionadoras que ni siquiera se han acercado.

“Sin embargo sigue habiendo dificultad en la tenencia de la tierra, mientras no esté bien definida la tenencia de la tierra tú no puedes decir a quién voy a atender, quién tiene el derecho de decir, yo puedo fraccionar, yo puedo vender, como es lo que como está ocurriendo”.

En el caso de las cinco faltantes menciona que se les ubicó porque tienen letreros de venta de terrenos sin estar el fraccionamiento regularizado.

En esta situación se encuentran complejos como: El Californiano, Los Amigos, Colonia La Curva, El Colonizador y Villas de Cortez.

Se trata de un problema tan complejo como añejo, que se fomentó su crecimiento desde hace décadas y que ahora hace crisis y aunque hay avances en la regularización, los extranjeros defraudados no parecen satisfechos y advierten una guerra, política y mediática.

———-Recuadro—————

En enero, los datos de la CESPM

Desarrollos cumplidos e incumplidos

1.- BAJA PALMS. Se encuentra conectado a la red de agua potable de este organismo, no cuenta con servicio de drenaje.

2.- CASABLANCA. No se encuentra beneficiado con los servicios de agua o drenaje.

3.- CLUB CORTEZ. Se encuentra conectado a la red de agua potable de este organismo, no cuenta con servicio de drenaje.

4.-DESERT LAKES. No se encuentra beneficiado con los servicios de agua o drenaje.

5.- EL DORADO RANCH. Existen 3 divisiones internas dentro de este desarrollo de las cuales dos se benefician con servicio de agua potable, las denominadas San Felipe Beach Club y La Ventana Del Mar. La zona conocida como Ranchos Época De Oro no cuenta aún con el servicio de agua potable. El servicio de drenaje lo controlan de manera interna con una planta de tratamiento no conectada a la red de este organismo.

6.- FRACCIONAMIENTO DEL MAR. Se encuentra beneficiado con el servicio de agua y drenaje de este organismo.

7.- HACIENDA BEACH. No se encuentra beneficiado con los servicios de agua o drenaje.

8.- LA HACIENDA. No se encuentra beneficiado con los servicios de agua o drenaje.

9.- LAS MAGDALENAS. No se encuentra beneficiado con los servicios de agua o drenaje.

10.- LAS PALMAS. Se encuentra conectado a la red de agua potable de este organismo, no cuenta con servicio de drenaje.

11.- LOTE 10 COLONIA FRANCISCO VILLA.- Sólo una pequeña parte de éste se encuentra conectado a la red de agua potable de este organismo, no cuenta con servicio de drenaje.

12.- PLAYA DE ORO. Se encuentra conectado a la red de agua potable de este organismo, no cuenta con servicio de drenaje.

13.- PLAYA CARACOL. Se encuentra conectado a la red de agua potable de este organismo, no cuenta con servicio de drenaje. Existe sólo un medidor para uso del desarrollador, no cuenta con redes internas aprobadas.

14.- SAN FELIPE MARINA RESORT CRYSTAL BEACH VILLAS, SAN FELIPE MARINA RESORT CONDO TOWERS Y SAN FELIPE MARINA VILLAS. Se abastece de agua potable mediante un pozo, cuenta con concesión de CNA vigente, existe la infraestructura para suministrar el servicio de agua potable.

15.- TESORO DEL MAR. Se ignora la ubicación y/o existencia del mismo.

16.- VISTA BELLA.- No se encuentra beneficiado con los servicios de agua o drenaje.

No hay comentarios.: